Giới đầu tư bất động sản thương mại đối đầu với khó khăn mới thời hậu Covid

Các nhà đầu tư và người cho vay ngành bất động sản thương mại đang phải đối măt với một vấn đề nan giải – nếu nhu cầu mua sắm tại trung tâm thương mại và làm việc tại văn phòng không thể phục hồi trở lại mức trước đại dịch, thì liệu những tòa cao ốc mà họ đang nắm giữ có còn an toàn?

Ảnh minh họa: Goel Ganga Developments

Lãi suất tăng, lạm phát dai dẳng và điều kiện kinh tế khó khăn là những kẻ thù quen thuộc đối với những người mua bất động sản (BĐS) thương mại dày dạn kinh nghiệm, những người thường vượt qua cơn bão để chờ nhu cầu thuê tăng và chi phí vay giảm.

Suy thoái theo chu kỳ hiếm khi thúc đẩy việc bán tháo, miễn là người cho vay tin tưởng rằng nhà đầu tư có thể thanh toán các khoản vay của họ và giá trị của BĐS vẫn cao hơn khoản tiền đã cho vay.

Tuy nhiên, lần này, các nhà phân tích, học giả và nhà đầu tư được Reuters phỏng vấn đã đưa ra lời cảnh báo về một diễn biến mới có thể xảy ra.

Với việc chính sách làm việc từ xa cũng như thói quen mua sắm trực tuyến đang dần trở nên phổ biến, các thành phố như London, Los Angeles và New York giờ đây tràn ngập các tòa nhà mà người dân đã không còn muốn hoặc có nhu cầu lui tới nữa.

Điều đó có nghĩa là giá trị của các tòa nhà chọc trời ở trung tâm thành phố và các trung tâm mua sắm rộng lớn có thể mất nhiều thời gian hơn để phục hồi. Và nếu không tìm được người thuê, thì chủ sở hữu và người cho vay có nguy cơ thua lỗ nặng nề hơn so với các chu kỳ trước.

Richard Murphy, nhà kinh tế chính trị và giáo sư thực hành kế toán tại Đại học Sheffield của Vương quốc Anh, nói với Reuters: “Các nhà tuyển dụng bắt đầu nhận định rằng việc xây dựng các tòa nhà khổng lồ để tạo không gian làm việc cho nhân viên của họ là không còn cần thiết nữa”.

Ông nói thêm: “Các chủ sở hữu BĐS thương mại nên lo lắng. Và sẽ tốt hơn cho những người đang đầu tư vào chúng nếu họ lựa chọn từ bỏ vào lúc này”.

Ngập chìm trong nợ

Bộ phận dịch vụ đầu tư của Moody cho biết vào tháng 6 rằng các ngân hàng toàn cầu nắm giữ khoảng một nửa trong số 6 nghìn tỷ USD nợ BĐS thương mại đang lưu hành, với phần lớn nhất đáo hạn vào năm 2023-2026.

Các ngân hàng Hoa Kỳ tiết lộ các khoản lỗ từ BĐS tăng vọt trong nửa đầu năm và cảnh báo rằng tình hình vẫn sẽ còn tiếp diễn.

Các quỹ tín thác đầu tư BĐS văn phòng và công nghiệp (REITs) trên toàn cầu của Hoa Kỳ đã cung cấp các đánh giá rủi ro tín dụng cho nhà cung cấp dữ liệu Credit Benchmark vào tháng 7, cho biết các công ty trong lĩnh vực này hiện có khả năng vỡ nợ cao hơn 17,9% so với ước tính từ sáu tháng trước. Những người vay trong danh mục sở hữu và phát triển BĐS ở Anh có khả năng vỡ nợ cao hơn 4%.

Jeffrey Sherman, phó giám đốc đầu tư của công ty đầu tư DoubleLine trị giá 92 tỷ đô la Mỹ, cho biết một số ngân hàng Mỹ cảnh giác với việc ràng buộc thanh khoản trong các khoản tái cấp vốn cho BĐS thương mại trong hai năm tới.

Ảnh minh họa: Commercial Observer

Tuy nhiên, một số nhà hoạch định chính sách toàn cầu vẫn tin tưởng rằng sự thay đổi sau đại dịch trong quan niệm về ý nghĩa của việc ‘đi làm’ sẽ không trở thành tín hiệu báo trước cho một cuộc khủng hoảng tín dụng như hồi 2008-2009.

Nhu cầu vay vốn từ các công ty thuộc khu vực đồng euro giảm xuống mức thấp kỷ lục trong quý trước, trong khi các cuộc kiểm tra sức chịu đựng hàng năm của Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ cho thấy trung bình các ngân hàng sẽ chịu tỷ lệ tổn thất cho vay dự kiến thấp hơn trong năm 2023 so với năm 2022 theo kịch bản ‘cực đoan’ là BĐS thương mại mất tới 40% giá trị.

Giá trị BĐS thương mại trung bình của Vương quốc Anh đã giảm khoảng 20% so với mức cao nhất mà không gây ra sự suy giảm khoản vay lớn, với nguồn tin từ giới chức cấp cao lưu ý rằng các ngân hàng tại Vương quốc Anh có tỷ lệ cho vay tài sản nhỏ hơn nhiều so với 15 năm trước.

Nhưng Charles-Henry Monchau, Giám đốc đầu tư tại Bank Syz đã ví tác động của việc thắt chặt lãi suất mạnh mẽ với việc đánh bắt thủy sản bằng thuốc nổ.

Ông nói: “Thông thường những con cá nhỏ nổi lên mặt nước trước, sau đó là những con lớn – như cá voi chẳng hạn – sẽ nổi lên sau cùng.

“Con cá voi ấy có phải là Credit Suisse không? Hay SVB? Hay mảng bất động sản thương mại Hoa Ky? Chúng ta sẽ chỉ biết được sau khi mọi thứ đã diễn ra.”

Nguồn cung bị thu hẹp

Công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu Jones Lang LaSalle – vào tháng 5 đã chỉ ra mức giảm 18% hàng năm về khối lượng BĐS cho thuê toàn cầu trong quý đầu tiên – đã công bố dữ liệu trong tháng này cho thấy mức tăng trưởng trong mảng văn phòng cho thuê cao cấp ở New York, Bắc Kinh, San Francisco, Tokyo và Washington D.C. cũng đã chậm lại trong cùng giai đoạn.

Tại Thượng Hải, trung tâm tài chính hàng đầu của Trung Quốc, tỷ lệ văn phòng trống tăng 1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ trong quý 2 lên 16%. Đối thủ cạnh tranh với họ làSavills nhận thấy sự phục hồi sẽ phụ thuộc vào thành công của các chính sách kích thích trên toàn quốc.

Các doanh nghiệp cũng chịu áp lực cắt giảm lượng khí thải của họ, trong đó HSBC nằm trong số những đơn vị cắt giảm diện tích thuê và chấm dứt hợp đồng thuê tại các văn phòng không được coi là đủ ‘xanh’.

JLL cho biết hơn 1 tỷ mét vuông diện tích văn phòng trên toàn cầu sẽ cần được trang bị thêm vào năm 2050, với tỷ lệ tăng gấp ba lần so với hiện tại lên ít nhất 3% -3,5% nguồn cung hàng năm để đáp ứng các mục tiêu về không gian văn phòng.

Quỹ hưu trí lớn nhất của Úc, AustralianSuper trị giá 300 tỷ đô la Úc (AUD), nằm trong số những quỹ bên lề, cho biết vào tháng 5 rằng họ sẽ tạm dừng đầu tư mới vào các BĐS bán lẻ và văn phòng chưa niêm yết do lợi nhuận kém.

Trong khi đó, những người bán khống tiếp tục khoanh vùng các chủ sở hữu bất động sản được niêm yết trên toàn thế giới, đánh cược rằng giá cổ phiếu của họ sẽ giảm.

Theo nhà cung cấp dữ liệu Hazeltree, khối lượng cổ phiếu BĐS được các nhà đầu tư tổ chức cho vay để hỗ trợ hoạt động bán khống đã tăng 30% ở EMEA và 93% ở Bắc Mỹ trong vòng 15 tháng tính đến tháng 7.

Theo Capital Economics, lợi nhuận BĐS toàn cầu được dự báo vào khoảng 4% một năm trong thập kỷ này, so với mức trung bình trước đại dịch là 8%, dự kiến chỉ có một chút cải thiện vào những năm 2030.

Capital Economics cho biết: “Các nhà đầu tư phải sẵn sàng chấp nhận mức phí bảo hiểm rủi ro bất động sản thấp hơn. Các tòa nhà sẽ được định giá cao hơn nhiều so với những tiêu chuẩn trong quá khứ.”

Bài: Hiếu Võ – Theo Reuters