Báo cáo Thị trường Bất động sản trong Quý 3/2022 của Savills Việt Nam (P.1)

Bất chấp tình hình hoạt đông mạnh mẽ trong quý 3, những vấn đề kinh tế – xã hội – chính trị trên toàn cầu sẽ ảnh hưởng như thế nào tới khả năng phục hồi của thị trường Việt Nam?

Bối cảnh hiện nay đòi hỏi các quyết định đầu tư trước khi đưa ra cần được nghiên cứu kỹ lưỡng. Cùng chuyên gia Savills trang bị những thông tin mới nhất và dự báo về bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản trong thời gian tới ở Hà Nội và TP HCM.

Báo cáo Thị trường Bất động sản trong Q3 tại TP.HCM

1. Ngành khách sạn

Tăng trưởng nguồn cung

Nguồn cung tăng 2% theo quý và 49% theo năm lên 15.500 phòng từ 110 dự án. Thị trường ghi nhận sự mở cửa trở lại của hai khách sạn 4 sao và ba khách sạn 3 sao. Dự án mới Fusion Original đã đi vào hoạt động, cung cấp 146 phòng tiêu chuẩn 5 sao tại Quận 1. Trong Q4/2022, khách sạn 5 sao Hilton Saigon tại Quận 1 dự kiến sẽ khai trương với 312 phòng.

Phân khúc 4 và 5 sao cải thiện

Thị trường có tỷ lệ lấp đầy trung bình 58%, tăng 19 điểm phần trăm theo quý. Phân khúc 4 sao cải thiện 21 điểm phần trăm, 5 sao tăng 24 điểm phần trăm và 3 sao có mức cải thiện 9 điểm phần trăm theo quý. Giá phòng bình quân đạt 1,7 triệu VNĐ/phòng/đêm, tăng 22% theo quý và 50% theo năm, sau khi các khách sạn 5 sao tăng giá trung bình 21% theo quý và 68% theo năm.

Khách nội địa vẫn là động lực chính

Tp.HCM vẫn là điểm đến phổ biến nhất ở Việt Nam, chiếm 45% lượng khách cả nước. Thành phố đã đón hơn 10 triệu lượt khách nội địa, tăng 69% theo quý. Mặc dù thời gian miễn thị thực vẫn ngắn và chỉ áp dụng cho một số quốc gia nhất định, nhưng lượng khách nước ngoài đến Tp.HCM trong Q3/2022 đạt 1,6 triệu, tăng 240% theo quý và bằng 80% lượng khách trong Q3/2019. Trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu từ dịch vụ lưu trú và ăn uống đạt 70 nghìn tỷ VNĐ. Trong Q3/2022, doanh thu tăng 15% theo quý lên gần 24 nghìn tỷ VNĐ, tương đương 80% doanh thu Q3/2019.

Triển vọng tích cực

Quý cuối năm là mùa cao điểm của thị trường khách sạn tại Tp. HCM, với nguồn khách chính là khách nước ngoài và khách MICE. Triển lãm Du lịch Quốc tế Thành phố Hồ Chí Minh năm 2022 (ITE HCMC 2022) trở lại sau hai năm, đã thu hút đại diện của 45 tỉnh, thành phố trên khắp Việt Nam và 28 quốc gia. Trong Q4/2022, theo Sở Du lịch Tp.HCM, thành phố kỳ vọng đón hơn 20 triệu lượt khách, gồm 2 triệu khách quốc tế

2. Ngành căn hộ dịch vụ

Nguồn cung giảm để cải tạo

Nguồn cung giảm -2% theo quý và -4% theo năm còn 6.071 căn từ 102 dự án. Trong quý này có 1 dự án mới tại Quận 2 cung cấp 54 căn. Đến 2025, thị trường dự kiến sẽ đón nhận 840 căn từ 10 dự án nằm ở sáu quận; trong đó Quận 1 chiếm 38%, Quận 2 chiếm 29% và Quận 7 chiếm 15%.

Tình hình hoạt động cải thiện

Tình hình hoạt động cải thiện trong bối cảnh thị trường đang dần phục hồi. Giá thuê trung bình đạt VNĐ 521.000/m2/tháng, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Giá thuê phục hồi sau khi các dự án chấm dứt các chương trình ưu đãi và vẫn thấp hơn so với Q3/2019 -7%. Công suất đạt 78%, tăng 4 điểm phần trăm theo quý và 16 điểm phần trăm theo năm. Hạng B tăng nhiều nhất với 6 điểm phần trăm theo quý và 14 điểm phần trăm theo năm, chủ yếu nhờ sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài, ưa chuộng loại căn một phòng ngủ và căn hai phòng ngủ.

Lượng tiêu thụ tích cực

Trong 9T/2022, thị trường ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực với 813 căn sau khi lượng tiêu thụ âm do ảnh hưởng của đại dịch suốt 2 năm qua. Nguồn cầu từ khách thuê dài hạn phục hồi, chủ yếu là các chuyên gia từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan. Khu vực trung tâm chiếm 38% lượng tiêu thụ, tiếp đến là Quận 7 chiếm 26% và Quận 2 chiếm 17%. Theo Cục Thống kê Tp.HCM (PSO) trong 9T/2022, Thành phố có 567 dự án FDI mới với vốn đăng kí mới đạt 348 triệu USD. Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp đến là Nhật Bản và Hàn Quốc. Tăng trưởng FDI là tín hiệu tích cực cho thị trường căn hộ dịch vụ khi nhu cầu chủ yếu được thúc đẩy bởi các chuyên gia.

Thị trường cạnh tranh

Thị trường căn hộ dịch vụ đối mặt với sự cạnh tranh trực tiếp từ nguồn cung khá lớn của căn hộ chung cư cho thuê và khách sạn. Giá thuê của căn hộ dịch vụ cao hơn so với giá thuê trung bình của căn hộ cho thuê 56%, điều này có thể tạo áp lực đối với thị trường căn hộ dịch vụ. Đến năm 2025, nguồn cung tương lai của căn hộ dịch vụ ước tính chỉ bằng 3% tổng số căn hộ chung cư sẽ bàn giao.

3.Ngành bán lẻ

Nguồn cung dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Việc cải tạo và chuyển đổi khiến nguồn cung giảm -1% theo quý và -0.4% theo năm, xuống gần 1.5 triệu m2. Tính đến 2025, nguồn cung dự kiến có thêm hơn 398.000 m2 từ 27 dự án. Sự dịch chuyển ra ngoài trung tâm vẫn tiếp tục khi 44% nguồn cung ở ngoại thành và 28% đến từ nội thành. Trong số 10 dự án tại nội thành, năm dự án sẽ là trung tâm mua sắm với quy mô bình quân mỗi dự án là 25.000 m2. Các dự án sẽ nằm tập trung tại những quận có mật độ dân số dày đặc như Quận 8 và Gò Vấp

.

Tình hình hoạt động theo năm chững lại

Công suất 92% ổn định theo quý nhưng giảm -2 điểm phần trăm theo năm, chủ yếu đến từ các vị trí bị bỏ trống ở khu vực ngoài trung tâm với lượng khách hàng thấp. Các khách thuê đang tập trung vào các vị trí thuê trọng điểm trong trung tâm mua sắm hay khối đế bán lẻ. Kể từ Q4/2021, 25% trong tổng diện tích bỏ trống là khách thuê ngành thiết bị gia dụng, 22% là khách thuê kinh doanh ăn uống, và 17% là thương hiệu thời trang. Giá thuê tầng trệt tăng 1% theo quý và 6% theo năm. Chính sách tăng giá hằng năm là nguyên nhân chính của sự tăng trưởng giá thuê theo quý trong khi các chính sách hỗ trợ mùa dịch vào Q3/2021 hết hiệu lực.

Thích nghi

Trung tâm bách hóa hoạt động lâu như Diamond Plaza và Hùng Vương Plaza đang được cải tạo lại với sự bố trí mới và khách thuê mới khi hoạt động trở lại. Trung tâm mua sắm như Pandora City và Lotte Mart Phú

Thọ cũng đang có kế hoạch cải tạo lại dự án

Thương hiệu Nhật Bản và Hàn Quốc mở rộng

Theo cục thống kê Tp.HCM, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 26% theo năm và doanh thu bán lẻ tăng 21% theo năm trong 9T/2022. Khách thuê từ nước ngoài tiếp tục mở rộng nhờ vào tiêu dùng nội địa tăng trưởng ổn định và triển vọng kinh tế đầy hứa hẹn. Trong 9T/2022, thương hiệu Nhật Bản và Hàn Quốc chiếm 44% diện tích được lấp đầy. Khách thuê từ Nhật Bản tập trung vào ngành ăn uống như Gyu Shige và gia dụng nhà ở như Muji và khách từ Hàn Quốc đang tập trung ngành ăn uống như Dookki.

Đầu tư vào siêu thị

Các thương hiệu siêu thị tiếp tục chú ý đến thị trường bán lẻ của Việt Nam. Trong giai đoạn 2022 và 2027, Central Group sẽ đầu tư 828 tỷ USD trong khi Thiso Retail đặt mục tiêu mở 20 siêu thị và AEON Mall dự kiến mở 10 siêu thị. WinMart cũng đóng góp trong lĩnh vực này khi chủ đầu tư dự định mở 1.100 cửa hàng trong 2022.

Tăng trưởng chi tiêu ngành hàng thiết yếu

Theo như Fitch Solutions, chi tiêu hàng hóa thiết yếu tại Việt Nam sẽ tăng trưởng trong giai đoạn 2022 – 2026. Những ngành hàng này sẽ nhắm đến cư dân thành thị. Chính vì vậy, tốc độ đô thị hóa và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng sẽ là động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng. Thị trường ở khu vực thành thị hấp dẫn hơn vì dịch vụ hậu cần được thiết lập tốt, mật độ dân số và chi tiêu cao hơn. Tốc độ đô thị hóa Việt Nam dự kiến tăng từ 39% năm 2021 lên 44% trong 2030, tương đương với 8 triệu dân thành thị. Tầng lớp trung lưu dự kiến sẽ tăng 9,2%/năm trong giai đoạn 2022 – 2026. Khi thu nhập tăng lên, nhu cầu về sự đa dạng sẽ nhiều hơn đối với các siêu thị và các loại hình bán lẻ tiêu dùng hiện đại.

4. Văn phòng

Nguồn cung tăng trưởng

Nguồn cung đạt 2,5 triệu m2 NLA (Net Leasable Area – diện tích cho thuê thuần), tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Nguồn cung mới là 17.200 m2 NLA đến từ sáu tòa nhà Hạng C mới và một tòa nhà Hạng B. Khu ngoài trung tâm chiếm 62% nguồn cung mới với 5 dự án hạng C, khu trung tâm chiếm 38% còn lại.

Tình hình hoạt động cải thiện

Công suất cho thuê đạt 93% tăng 2 điểm phần trăm theo quý. Trong đó, Hạng A tăng 2 điểm phần trăm theo quý đạt 97%, hạng B tăng 3 điểm phần trăm đạt 92% và hạng C tăng 1 điểm phần trăm đạt 94%. Tỷ lệ trống thấp và nhu cầu thuê tốt thúc đẩy giá thuê tăng. Giá thuê tăng 1% theo quý đạt 728.000 VNĐ/m2/tháng.

Nguồn cung tương lai

Thị trường hoạt động tốt sẽ thúc đẩy lòng tin của các chủ đầu tư và tiến độ các dự án tương lai. Đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 510.000 m2 từ 23 dự án. Trong Q4/2022 với 17.100 m2 và năm 2023 với 112.800 m2.

Nhu cầu tốt

Tính đến 9T/2022, lượng tiêu thụ đạt 161.300 m2, tăng 56% theo năm. Theo khảo sát của Savills về các giao dịch trong 9T/2022, doanh nghiệp có nhu cầu mở văn phòng mới chiếm 59% diện tích thuê và các doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng văn phòng chiếm 39% diện tích thuê.

Các công ty ngành CNTT-TT chiếm 36% diện tích thuê; tiếp theo là ngành Phân phối chiếm 13%; Tài chính, Ngân hàng và Bảo hiểm chiếm 9%; và Tư vấn chiếm 8%. Quận 7 và Bình Thạnh là các khu vực được lựa chọn để các doanh nghiệp mở rộng văn phòng nhờ vị trí gần khu trung tâm, diện tích mặt bằng lớn và giá cả cạnh tranh. Các giao dịch mở rộng văn phòng tại Quận 7 đạt trung bình 1.300 m2 và Bình Thạnh đạt 450 m2. . Theo số liệu của Cục Thống kê Tp.HCM, trong 9T/2022, thành phố có 32.925 doanh nghiệp được đăng ký thành lập mới, tăng 49% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng vốn đăng ký giảm -33% theo năm. Vốn FDI đăng ký mới là 348 triệu USD đến từ 567 dự án; số dự án mới tăng 40% theo năm và cao nhất cả nước. Vốn FDI bổ sung đạt 1,49 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bài: Navigator Media