Branded residence được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng ấn tượng tại Việt Nam

Branded residence chỉ mới phổ biến tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây, nhưng được kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng ấn tượng trong thời gian tới, nhất là khi chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam nhanh chóng nắm bắt xu hướng toàn cầu, và áp dụng vào việc phát triển các dự án trong nước.

“Trong năm năm qua, thị trường branded residence có sự tăng trưởng nhanh chóng với nhiều dự án đã được triển khai. Ước tính trong ba năm tới thị trường sẽ đón nhận thêm 52 dự án đi vào hoạt động, hơn gấp đôi số lượng dự án hiện tại. Sự phát triển mạnh mẽ của mô hình branded residence trên thị trường quốc tế đã thúc đẩy các thương hiệu mở rộng danh mục dự án tại các điểm đến mới và đa dạng hóa các dòng sản phẩm. Các dự án branded residence trên thế giới thường thuộc phân khúc hạng sang (luxury), trong khi đó tại Việt Nam, chúng tôi nhận thấy các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp (upscale và upper upscale) có xu hướng phổ biến hơn, điều này cũng phù hợp với bối cảnh thị trường.

Branded residence thực sự là một mô hình phức tạp, đòi hỏi quá trình hoạch định kỹ lưỡng và cẩn trọng. Nhiều nhà phát triển bất động sản có xu hướng xem nhẹ tầm quan trọng của hoạt động vận hành trong tương lai, và chủ yếu tập trung vào việc bán hàng. Tuy nhiên vấn đề này cần được thay đổi vì các nhà đầu tư cá nhân ngày càng quen thuộc và hiểu rõ hơn bản chất sản phẩm. Thực tế cho thấy một số dự án ven biển hiện đang trong quá trình triển khai nhưng chưa được hoạch định đúng mức, và tiềm ẩn nhiều rủi ro về hoạt động vận hành sau này. Vai trò của các bên tham gia vận hành branded residence tại Việt Nam cũng cần được quan tâm, trong đó Đại Diện Ban Quản Trị Khu Dân Cư và Đại Diện Chủ Đầu Tư đóng vai trò quan trọng trong việc phối hợp với Nhà Điều Hành nhằm đảm bảo dự án hoạt động hiệu quả.

Khi mô hình branded residence ngày càng thu hút sự quan tâm và các thương hiệu đang tăng cường sự hiện diện sẽ khiến thị trường branded residence trở nên cạnh tranh hơn. Do đó, việc thấu hiểu thị trường địa phương, xác định đúng khách hàng mục tiêu và song hành cùng thương hiệu phù hợp là điều cần thiết để phát triển hiệu quả một dự án branded residence. Với kinh nghiệm và mức độ am hiểu về thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng, Savills Hotels tự hào là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn hoạch định và phát triển. Chúng tôi sẽ hỗ trợ Chủ Đầu Tư trong việc nghiên cứu sản phẩm, hoạch định chiến lược nhằm đảm bảo dự án được phát triển một cách thành công và đạt hiệu quả tài chính cao.”

Branded residence là gì?

Branded residence là loại hình bất động sản đến từ sự hợp tác giữa một thương hiệu (thường là thương hiệu thuộc nhà điều hành khách sạn) và nhà phát triển bất động sản. Sự phát triển của mô hình này xuất phát từ niềm tin của một bộ phận khách hàng rằng sự bảo chứng của thương hiệu khách sạn danh tiếng có thể đảm bảo chất lượng của dự án trong quá trình xây dựng cũng như vận hành. Thông thường đơn vị cung cấp thương hiệu cũng sẽ cung cấp dịch vụ quản lý để đảm bảo hoạt động vận hành của sản phẩm bất động sản đạt được tiêu chuẩn thương hiệu

Mô hình hoạt động như thế nào?

Việc song hành cùng với thương hiệu cho phép chủ đầu tư sử dụng thương hiệu cho các hoạt động tiếp thị và bán hàng sản phẩm bất động sản. Chủ Đầu Tư phải trả phí thương hiệu trên mỗi sản phẩm bán được. Ngoài ra, thương hiệu có thể yêu cầu thêm phí tư vấn thiết kế (hoặc phí dịch vụ tư vấn kĩ thuật). Đối với các chủ đầu tư, sự chuyên nghiệp, danh tiếng và uy tín của thương hiệu góp phần củng cố và gia tăng giá trị sản phẩm. Từ phía nhà điều hành, việc hợp tác cùng với các nhà phát triển bất động sản sẽ hỗ trợ tăng cường độ nhận diện thương hiệu và mang về những lợi ích kinh tế từ việc quản lý dự án. Bên cạnh thương hiệu khách sạn, các dự án branded residence có thể mang thương hiệu cao cấp, nổi trội trong các lĩnh vực thiết kế, thời trang như Yoo, Versace, Bulgari, v.v.

Khác biệt giữa branded residence tại đô thị & địa điểm du lịch

Trên thế giới, các dự án branded residence phần lớn được phát triển tại các trung tâm kinh tế - tài chính lớn (còn được gọi là Urban Branded Residence). Mô hình này chủ yếu đáp ứng nhu cầu lưu trú cá nhân và khẳng định giá trị tài sản sở hữu. Do vậy mô hình Urban Branded Residence thường không áp dụng chương trình cho thuê. Tại Việt Nam hiện chưa có sản phẩm Urban Branded Residence đang hoạt động. Các dự án branded residence chủ yếu được phát triển tại các địa điểm du lịch nghỉ dưỡng và thường hướng đến đối tượng khách mua để đầu tư. Do đó, bên cạnh giá trị gia tăng, người mua branded residence tại các địa điểm du lịch cũng kỳ vọng vào dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cho thuê. Do vậy, chương trình cho thuê là một công cụ cần thiết để hỗ trợ thực hiện các kỳ vọng này

Các dịch vụ tại Urban Branded Residence

Không cung cấp chương trình cho thuê như sản phẩm branded residence thông thường, Urban Branded Residence vẫn mang lại nhiều giá trị cho chủ sở hữu thông qua việc cung cấp hai nhóm dịch vụ chính là dịch vụ cơ bản và dịch vụ theo yêu cầu, nhằm đem đến sự tiện nghi đẳng cấp trong quá trình lưu trú. Trong đó, dịch vụ cơ bản bao gồm các dịch vụ tiền sảnh, sử dụng các tiện ích chung trong khu dân cư như hồ bơi, phòng gym, v.v. Các dịch vụ theo yêu cầu từ dọn phòng (housekeeping), phục vụ ăn uống tại nhà (in-home dining), hỗ trợ mua sắm, v.v.. Chủ sở hữu Urban Branded Residence sẽ thanh toán phí quản lý (tương tự như sản phẩm bất động sản nhà ở thông thường) và phí dịch vụ theo yêu cầu

Góc Nhìn Chuyên Gia

“Branded residence được xem là sản phẩm bất động sản hạng sang, vì vậy sản phẩm này cần có những dấu ấn độc đáo, truyền tải được những trải nghiệm và lối sống đẳng cấp, tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm phổ thông trên thị trường. Đây không chỉ đơn thuần là sản phẩm đầu tư. Bên cạnh giá trị sở hữu phần lớn chủ sở hữu sẽ tìm kiếm một không gian đem đến cảm giác thoải mái, và sẽ có xu hướng ưa chuộng các sản phẩm 2-3 phòng ngủ.

Thông thường các gia đình sẽ mong muốn có những khoảnh khắc sum vầy trong không gian thân thuộc, đem đến những trải nghiệm trọn vẹn và thương hiệu khách sạn đẳng cấp là một trong những bảo chứng về chất lượng trong dịch vụ và trải nghiệm. Branded residence thường phổ biến dưới hình thức căn hộ tại các đô thị, và là biệt thự tại các địa điểm du lịch nghỉ dưỡng. Dù là loại hình nào thì branded residence thường sẽ có diện tích lớn hơn so với các sản phẩm lưu trú thông thường.

Tại các điểm đến nghỉ dưỡng, mô hình lý tưởng sẽ là biệt thự một trệt với 3 đến 5 phòng ngủ, tạo nên một không gian liền mạch từ khu sinh hoạt gia đình đến khu vườn cảnh quan. Phòng ngủ là không gian riêng tư và tách biệt, khác hẳn với không gian sống tất bật thường nhật. Trong trường hợp tham gia chương trình cho thuê, branded residence cần được hoàn thiện và trang bị nội thất đầy đủ. Dẫu vậy, trong trường hợp người mua không muốn tham gia, các sản phẩm trong dự án vẫn nên được hoàn thiện nhất quán vì mỗi không gian nội thất tương ứng với các tiêu chuẩn thương hiệu sẽ đem đến một câu chuyên riêng về văn hóa địa phương.

“Branded residence là sản phẩm bất động sản vừa có những đặc tính của mô hình khách sạn vừa là tài sản lưu trú cá nhân, vì vậy đòi hỏi việc thiết kế phải đảm bảo sự tôn trọng và phù hợp với các đặc tính này. Trong những năm vừa qua tại Châu Á, chúng tôi nhận thấy sự gia tăng số lượng dự án branded residence tại các điểm du lịch nghỉ dưỡng chứ không chỉ tập trung tại các trung tâm đô thị lớn.

Không gian nội thất của các dự án branded residence tại các điểm du lịch nghỉ dưỡng có tần suất tiếp xúc cao với các yếu tố môi trường, do đó cần chú trọng việc lựa chọn vật liệu hoàn thiện để đảm bảo tính bền vững cũng như thuận tiện cho việc bảo trì. Về khía cạnh này, quy trình thiết kế branded residence cũng khá tương tự như việc thiết kế khách sạn & resort. Tuy nhiên đồ nội thất và các vật dụng trang trí thường sử dụng các sản phẩm rời để có thể dễ dàng thay thế và hiệu quả kinh tế hơn cho chủ sở hữu, tương tự như việc chọn lựa sản phẩm nội thất cho loại hình bất động sản nhà ở.

Về phong cách thiết kế, chúng tôi nhận thấy các dự án branded residence khá tương đồng trong ngôn ngữ thẩm mỹ với các dự án khách sạn tuy nhiên được tiết chế hơn. Các sản phẩm branded residence thường được thiết kế đi kèm với nhiều tiện ích như bếp và tủ đồ với diện tích lớn hơn.”

Loại hình branded residence

Dự án branded residence có thể là một dự án độc lập gồm 100% thành phần bán hoặc có thể là một thành phần thuộc dự án phức hợp. Thành phần này có thể là một khu dân cư riêng biệt với khu khách sạn, hoặc nằm trong cùng một tòa tháp với khách sạn. Tại Việt Nam, hơn 55% dự án branded residence đang hoạt động được phát triển như một thành phần trong dự án phức hợp, 45% còn lại là dự án chỉ gồm thành phần bán. Tại Châu Âu và Bắc Mỹ, các dự án branded residence thường được tập trung phát triển tại các trung tâm tài chính lớn như New York, Los Angeles, Boston, London, v.v.

Tuy nhiên tại Việt Nam, các dự án branded residence lại tập trung chủ yếu tại các điểm đến du lịch nghỉ dưỡng ven biển. Những dự án branded residence này thường được phát triển nằm trong một tổ hợp nghỉ dưỡng bao gồm các biệt thự hạng sang bên bờ biển cùng với khối khách sạn và các tiện ích dịch vụ khác, và thường được xem như một tài sản đầu tư. Khi thị trường bất động sản ngày càng phát triển, Việt Nam đã bắt đầu ghi nhận một số dự án Urban Branded Residence đang trong giai đoạn hoạch định tại các khu đô thị và trung tâm tài chính lớn, chiếm 11% tổng số dự án branded residence dự kiến hoàn thiện trong giai đoạn 2022-2024.

“Có thể nói branded residence là sản phẩm nhà ở được thiết kế, xây dựng, quản lý và vận hành theo tiêu chuẩn của các thương hiệu hạng sang. Chủ sở hữu của branded residence sẽ được sử dụng những tiện ích dịch vụ cao cấp theo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao. Các giá trị và tiêu chuẩn chất lượng trong việc thiết kế và xây dựng là yếu tố góp phần bảo chứng cho giá trị của branded residence bên cạnh yếu tố thương hiệu. Các dự án branded residence thường tọa lạc ở vị trí đắc địa.

Cụm từ “vị trí” vốn thường được dùng trong ngành bất động sản càng nhấn mạnh vai trò của yếu tố này đối với branded residence. Sự kết hợp giữa chủ đầu tư nắm giữ các vị trí đắc địa và giá trị thương hiệu hạng sang là bước khởi đầu thuận lợi khi phát triển branded residence. Sự ra đời của các dự án branded residence với thiết kế, xây dựng và quy trình vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế đã đem khái niệm lưu trú đẳng cấp đến thị trường Việt Nam. Những cá nhân vốn đã quen thuộc với trải nghiệm cao cấp từ các sản phẩm sở hữu hữu hình, giờ đây đã có thể trải nghiệm đẳng cấp tương tự trong không gian sống của họ.

Tại Archetype, chúng tôi hiểu rõ những giá trị chủ chốt của branded residence và từ đó, góp phần tạo thêm giá trị cho các dự án này thông qua các thiết kế sáng tạo và phát triển mang tính chiến lược.”

Thông Tin Nhanh

1. Đà Nẵng - Quảng Nam và Phú Quốc là hai khu vực dẫn đầu về số lượng dự án branded residence đang hoạt động. Nha Trang - Cam Ranh đứng thứ hai với ba dự án đang hoạt động, tiếp theo sau là Hạ Long với hai dự án.

2. Đà Nẵng - Quảng Nam là khu vực có nhiều dự án branded residence đang triển khai nhất. Dự kiến vào năm 2024, khu vực sẽ có tổng cộng 14 dự án branded residence hoạt động. 0 10 20 Nha Trang - Cam Ranh Phú Quốc Hạ Long Đà Nẵng - Quảng Nam Hồ Tràm - Long Hải - Bình Châu 5 Khu Vực Dẫn Đầu Về Số Lượng Dự Án Branded Residence Đang hoạt động Đang phát triển (dự kiến hoàn thành 2022-2024)

3. Hồ Tràm - Long Hải là một trong những điểm đến mới và cũng đang thu hút sự quan tâm của các nhà phát triển branded residence. Trong giai đoạn 2022-2024, khu vực này dự kiến đón nhận thêm bảy dự án sẽ đi vào hoạt động.

4 Một số dự án Urban Branded Residence tại TP.HCM, Hà Nội và Hưng Yên hiện đang được triển khai và dự kiến bàn giao trong ba năm tới, tương đương với 8% tổng số dự án branded residence trên toàn thị trường vào thời điểm 2024. Đây đều các dự án toạ lạc tại các vị trí đắc địa và được quản lý bởi các thương hiệu cao cấp.

Lưu ý: Các chia sẻ nêu trên chỉ mang tính chất tham khảo và không được xem là tư vấn pháp lý cho bất kỳ người xem nào. Căn cứ vào từng dự án, vị trí, hồ sơ pháp lý và kế hoạch bán hàng mà các chia sẻ trên có thể sẽ thay đổi.

“Theo nhiều phân tích, các "bất động sản hàng hiệu" (Branded Residence) đươc quản lý bởi các thương hiệu khách sạn hàng đầu quốc tế là xu hướng được giới siêu giàu châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng ưa chuộng. Tuy nhiên các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, quy hoạch, phát triển nhà ở có thể được cải tiến để tăng cường phát triển loại hình bất động sản này.

Nếu các branded residence được phát triển như một dự án nhà ở và được mua để sử dụng, thì theo quy định hiện hành (Nghị định 30/2021/NĐ-CP) chủ đầu tư phải có sẵn quyền sử dụng đất ở hay một hỗn hợp đất ở và các loại đất khác. Đây là một cải tiến đáng kể so với quy định cũ rằng chủ đầu tư phải có đất ở; và hiện tại đang có nhiều tranh luận về việc nới rộng thêm để các loại đất khác có thể được sử dụng.

Mặt khác, có trường hợp các branded residence đã được xây trên đất ở nhưng lại được sử dụng vì mục đích ký hợp đồng cho thuê lại 20-40 năm để kinh doanh như phòng khách sạn (hay còn gọi là Chương trình cho thuê/ rental pool). Trong trường hợp này, mục đích chính sử dụng branded residence là để kinh doanh làm phòng khách sạn thường xuyên và trong một thời gian lâu dài, nên phải xin hướng dẫn cụ thể cho từng trường hợp xem đây có phải là hoạt động kinh doanh lưu trú theo Luật Du Lịch hay không. Vì vậy, thị trường branded residence sẽ khởi sắc hơn khi có một văn bản pháp luật cho ra một cách hiểu thống nhất về mô hình kinh doanh này. Điều này liên quan đến quyền lợi của người mua.

Nếu các branded residence được hiểu là cơ sở lưu trú, thì theo cách hiểu hiện giờ người mua trong nước có thể được sở hữu 50 năm. Việc cho ra được sổ hồng trong trường hợp này là khả thi, mặc dù vẫn còn chưa có nhiều tiền lệ. Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn 50 năm; nhưng hiện tại chưa có quyền lợi rõ ràng đối với các bất động sản du lịch như branded residence. Đối với người nước ngoài thì một hợp đồng thuê dài hạn là một giải pháp thay thế, nhưng để tăng tính hấp dẫn cho branded residence thì cần một cơ chế để cho họ quyền lợi hợp pháp.”

Thương hiệu branded residence

Theo thống kê của Savills Research, The RitzCarlton, Four Seasons và YOO Inspired by Starck là ba thương hiện dẫn đầu về số lượng dự án branded residence trên toàn cầu (xét về tổng số dự án đã hoạt động và dự án đang hoạch định). The Ritz-Carlton (một thương hiệu của Nhà Điều Hành Marriott) có số dự án đang hoạch định nhiều nhất, dự kiến tăng thêm 64% so với số lượng dự án hiện tại. Điều này cho thấy sự quan tâm của thương hiệu này dành cho mô hình branded residence.

Tại Việt Nam, thương hiệu The Ritz-Carlton được ra mắt đầu tiên tại dự án The Grand Hà Nội với số lượng giới hạn chỉ 104 căn hộ branded residence. Tuy đứng thứ 10 trong nhóm các thương hiệu dẫn đầu về số lượng dự án branded residence trên toàn cầu trong năm 2021, Six Senses lại có một tỷ lệ tăng trưởng ấn tượng với 233% nguồn cung tương lai so với số lượng dự án hiện tại. Theo sau Six Senses về tỷ lệ tăng trưởng là Mandarin Oriental với lượng nguồn cung tương lai lên đến 214% nguồn cung hiện tại

“Hiện nay Accor đang sở hữu hơn 40 thương hiệu với đa dạng phân khúc từ phổ thông (midscale) đến cao cấp hạng sang (luxury). Gần đây chúng tôi cũng hợp tác với Ennismore để mở rộng phát triển các thương hiệu về lifestyle. Với danh mục thương hiệu đa dạng, chúng tôi sẽ cần xem xét dự án dưới góc độ của hoạt động khách sạn và góc độ của sản phẩm khu dân cư để có thể đề xuất được phương án thương hiệu tối ưu nhất cho dự án.

Để góp phần vào sự thành công của dự án, chúng tôi rất cẩn trọng quá trình lựa chọn thương hiệu nhằm đảm bảo thương hiệu phải phù hợp với tầm nhìn của dự án trên cơ sở cân nhắc vị trí và đối tượng khách hàng tiềm năng. Việc lựa chọn thương hiệu đòi hỏi sự kết hợp hài hòa yếu tố nghệ thuật và khoa học. Chúng tôi cần phải xác định được tiềm năng thị trường, cơ hội phát triển, giá trị gia tăng và tỷ lệ hấp thụ, đồng thời cũng phải đảm bảo tính hấp dẫn của thương hiệu trong việc thu hút đối tượng khách hàng mục tiêu. Việc đề ra các tiêu chuẩn thương hiệu giúp chúng tôi truyền tải các thông điệp giá trị độc bản, phù hợp với nhu cầu của từng thị trường.

Có thể xem tiêu chuẩn thương hiệu như là bản chỉ dẫn, đồng hành cùng chủ đầu tư để thực sự đem đến những sản phẩm có khả năng hoạt động hiệu quả nhưng bên cạnh đó, vẫn phải có mức độ linh hoạt nhất định để không đánh mất sự độc đáo của các yếu tố như vị trí, môi trường và văn hóa.”

Về Savills Hotels APAC

Với kinh nghiệm và mức độ am hiểu về thị trường Bất động sản nghỉ dưỡng cùng với hệ thống thông tin và mạng lưới network rộng rãi trong khu vực, Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn hoạch định, phát triển, quản lý và đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam. Savills Hotels hỗ trợ Chủ đầu tư trong suốt vòng đời phát triển của dự án từ giai đoạn hoạch định, triển khai, vận hành cho đến thoái vốn thông qua các dịch vụ tư vấn chuyên sâu tùy theo tiến độ và yêu cầu của dự án, bao gồm: Tư Vấn Chiến Lược, Đại Diện Chủ Sở Hữu Khách Sạn, Tư Vấn và Môi Giới Đầu Tư.

Bài: Navigator Media